¿SE PUEDE INSCRIBIR LA RESOLUCIÓN DE
CONTRATO POR LA SOLA DECLARACIÓN
DEL ACREEDOR?(*)
CONTRATO POR LA SOLA DECLARACIÓN
DEL ACREEDOR?(*)
…Y, además, una radical crítica a un sector doctrinal
que sigue anclado en ideas comunes
que sigue anclado en ideas comunes
Günther GONZALES BARRÓN(**)Óscar ESCATE CABREL(***)
TEMA
RELEVANTE
Para el autor el Registro no puede inscribir actos o negocios dudosos o claudicantes, pues ello sería contrario al fin de seguridad jurídica que pretende, por lo que considera que los artículos 68 y 69 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios contravienen de modo flagrante los principios registrales de título fehaciente y legitimación.
I. LA LESIÓN O INFRACCIÓN DEL DERECHO DE CRÉDITO
La responsabilidad contractual, en sentido amplio(1), incluye todos los remedios o mecanismos jurídicos, judiciales o extrajudiciales, que la ley reconoce en tutela y defensa del crédito. Por su parte, “crédito” viene a ser el derecho del acreedor consistente en exigir una prestación con valoración económica por parte del obligado o deudor.
Distinto es el concepto “restringido” de responsabilidad contractual, el cual abarca exclusivamente la específica tutela que obtiene el acreedor por los daños sufridos por una infracción del deudor respecto de la prestación prometida, y que se repara a través del resarcimiento.
La responsabilidad contractual “amplia” se construye sobre la base de dos figuras emblemáticas: la imposibilidad y la mora. El fundamento de ello es muy simple: una relación obligatoria está destinada a cumplirse; esa es su razón de ser en el mundo jurídico, ya que fue creada para extinguirse luego de realizar un acto de circulación de la riqueza. Pues bien, siendo ello así, el deber de prestación se encuentra sometido a dos hipótesis teóricas: o el deber puede cumplirse, ante lo cual el deudor queda en mora –recuérdese que se necesita el requerimiento: mora ex persona-; o el deber no puede cumplirse en el mundo físico y/o jurídico, es decir, no existe deudor alguno que pueda procurar esa prestación, por lo que está en imposibilidad. Un vendedor que no transfiere la propiedad de un bien, porque le falta adquirir el dominio, se encuentra en situación propia de mora, ya que si bien la prestación es susceptible de cumplimiento, pues el bien está en el comercio de los hombres, sin embargo, no puede producir el efecto programado de transmitir la propiedad. En cambio, un comprador que no transfiere la propiedad de un bien, porque este se perdió irremediablemente por destrucción física, se encuentra simplemente en situación de imposibilidad de cumplir, ya que ningún deudor puede procurar esa prestación.
Dependiendo de las circunstancias, el deudor estará en mora (artículo 1333 del CC) o imposibilidad (artículo 1316 del CC), por lo que la doctrina de las patologías del crédito se basa en ambas figuras, cuyo protagonismo estelar no se deduce de las deficientes normas de nuestro Código Civil. Como ejemplo vale mencionar que al artículo 1316 solo doctrinalmente se le puede considerar referido a la imposibilidad, pues en realidad la norma ni siquiera menciona dicha figura, y por el contrario se limita a regular la extinción de la obligación si esta no se ejecuta por causa no-imputable. Sin embargo, de esa premisa debe deducirse que la extinción solo puede justificarse cuando existe imposibilidad de cumplir, pues en caso contrario, si la prestación es posible, entonces no habría razón alguna para que se produzca una extinción legal y automática de la obligación. Por lo tanto, la norma está incompleta y requiere ser entendida con el auxilio de la doctrina.
La centralidad de la imposibilidad y la mora no se infiere de la pobre regulación de nuestro Código, pero sí desde la pura lógica. En efecto, el deudor puede cumplir o no puede hacerlo. En el primer caso el deudor está en situación de mora y el acreedor puede exigir el cumplimiento forzoso en cualquier momento (artículo 1333 del CC). Ahora bien, si la situación de mora se prolonga entonces el acreedor puede considerar que la prestación ya no es de utilidad para él, con lo cual queda facultado para utilizar la tutela extintiva a través de “rehusar su ejecución” (artículo 1337 del CC). En el segundo caso, de imposibilidad, ya no cabe nada más que hacer y, en consecuencia, la obligación se extingue si se ocasiona por causa no-imputable (artículos 1138-5, 1156, 1160 –que remite al 1156–, 1165-3, 1166-4 y 1316 del CC). Si la imposibilidad se debe a culpa del deudor, entonces este se encuentra obligado al resarcimiento (artículos 1138-1, 1154 y 1160 –que remite al 1154–, 1165-1 y 1166-1), siempre que se prueben los daños (artículo 1331 del CC).
II. REMEDIOS FRENTE A LA INFRACCIÓN O LESIÓN DEL CRÉDITO
La primera acepción de responsabilidad contractual (“amplia”) se caracteriza por su extrema heterogeneidad, ya que agrupa figuras muy disímiles entre sí. Por lo tanto, los requisitos o excepciones que se aplican a una, no necesariamente se aplican a la otra. Eso ha sido la causa de la confusión que todavía hoy se advierte en la doctrina, conforme ha ocurrido con el debate sobre la responsabilidad objetiva o subjetiva, esto es, si se requiere el elemento de culpa o no, con el fin de exigir una indemnización.
Con el fin de mantener un debido orden y una correcta sistemática, se hace necesario construir una tipología de remedios contractuales, cuya finalidad es encausar el material legislativo, conservar coherencia valorativa y guiar al intérprete y al juez. Por nuestra parte, proponemos la siguiente tipología de remedios vinculados a la responsabilidad contractual en sentido amplio:
a) Remedios de cumplimiento: La ley faculta que el acreedor se procure la prestación debida, ya sea forzadamente contra el deudor o mediante el auxilio de un tercero. En estos casos se pretende que el acreedor satisfaga directamente su interés en la prestación debida, esto es, que el programa contractual se actúe naturalmente; por lo tanto, también se le denomina “tutela satisfactiva”(2). Deben incluirse en este acápite las acciones de sustitución o corrección, cuando la ley faculta a que el deudor pueda entregar otro bien o repararlo o corregirlo (artículo 1515 del CC). Este caso resulta especialmente importante en la legislación de protección al consumidor.
b) Remedios extintivos por falta de equilibrio: abarca las hipótesis en las cuales el acreedor se libera del vínculo para evitar el desequilibrio o la falta de simetría económica del contrato. Es el caso de la resolución, por la que se pone fin a la relación jurídica para evitar que el cumplimiento de una parte se salde en los hechos con el incumplimiento de la otra (artículo 1428 del CC). También habría que incluir aquí a la extinción del contrato por imposibilidad en el cumplimiento (artículo 1316 del CC).
c) Remedios que reparan la falta de equilibrio: se refiere a las situaciones en las que el vínculo obligatorio se mantiene, sin embargo, se hace necesario mantener el equilibrio roto. Por ejemplo, cuando se entrega un bien con defectos, y si bien el acreedor desea conservar el bien, empero, también resulta necesario mantener la simetría económica del negocio, por lo que la ley autoriza a que se reduzca el precio. En efecto, si el deudor entrega un bien defectuoso, entonces el acreedor tiene el derecho a pagar un menor precio por él, lo cual justifica la acción de reducción o quanti minoris en el caso del saneamiento por vicios ocultos (artículo 1513 del CC).
d) Remedios de equidad: Son aquellas hipótesis por las cuales se otorga un instrumento de protección por causas excepcionales o por casos justificados en los que la ley da más apertura para liberarse tratándose de ciertas relaciones jurídicas. Por ejemplo, la lesión. Otro caso es el desistimiento por causa justificada en el contrato de locación de servicios, en donde se valora especialmente la prestación de una actividad humana (ejemplo: circunstancia de índole personal –muerte de familiar muy cercano– que afecta al locador), que da lugar a especiales remedios ya que podría encontrarse en juego la dignidad implícita en ella. También puede mencionarse los actos gratuitos, cuya especial naturaleza da entrada a una mayor facilidad para la liberación del donante o deudor (ejemplo: reversión pactada, revocación legal por causas de desheredación o indignidad, extinción por sobreveniencia o supervivencia de hijo. Todas estas figuras están reguladas en el contrato de donación).
e) Remedios de conservación: por los cuales se mantiene el patrimonio del deudor a efecto de hacer efectiva su responsabilidad patrimonial por la obligación. Puede incluirse la acción revocatoria o pauliana, y la subrogatoria. En esta última, el acreedor puede dirigirse contra el deudor de su deudor, cuando aquel sea negligente e insolvente. Se trata de un mecanismo de conservación del patrimonio, ya que el crédito se encuentra dentro de los activos del deudor, por lo que se atribuye una acción directa al acreedor con el fin de hacerlo efectivo. Otro caso son las acciones conservatorias para los negocios jurídicos sujetos a condición.
f) Remedios de resarcimiento: Se basa en la infracción de un deber, con culpa y que ocasiona daño. En tal situación se impone que el acreedor quede en situación de indemnidad, es decir, en la misma situación como si el daño no se hubiese producido. Abarca el “resarcimiento-sustitución” o el “resarcimiento por prestación inexacta”. Los remedios incluidos en este ámbito son manifestaciones de la responsabilidad contractual en sentido restringido.
Los remedios extintivos, como la resolución contractual, tienen el objetivo de evitar el desequilibrio o la falta de simetría económica en el contrato. En tales casos también basta el solo “incumplimiento” (artículo 1428 del CC), sin que tenga relevancia alguna la culpa o los daños, pues lo que se pretende con la resolución es impedir que uno ejecute su prestación y el otro no. Sin embargo, la mayor parte de la doctrina está conforme en no autorizar la resolución cuando el incumplimiento es de poca magnitud. Nuestro Código Civil no se pronuncia sobre el particular, pero resulta atendible la invocación del artículo 1362 del CC para lograr dicho propósito, pues la ejecución del vínculo contractual debe hacerse conforme a las reglas de la buena fe. La razón de ser de los mecanismos extintivos es el siguiente: el equilibrio del contrato se mantiene objetivamente cuando ambos cumplen su deber o cuando ninguno queda obligado a hacerlo mediante la oportuna liberación del vínculo. Con la extinción de la relación jurídica se recupera esa simetría.
Sin embargo, si la infracción del deber (“incumplimiento”) se origina por culpa y se prueban los daños, entonces, además de la resolución, deberá repararse el desequilibrio mediante el resarcimiento en su modalidad de “sustitución”. El artículo 1428 contiene el error de hacer suponer que la consecuencia de la indemnización es obligatoria y necesaria cuando se declara la resolución. Pero no es así. Ambos remedios tienen presupuestos, efectos y función diversa, por lo que sus requisitos son distintos. Una vez más la doctrina debe acudir en auxilio del legislador.
III. CLÁUSULA RESOLUTORIA Y RESOLUCIÓN DEl CONTRATO
La cláusula resolutoria expresa es aquel pacto por el cual una de las partes (o ambas) se reserva la facultad de resolver o hacer cesar en forma sobrevenida una relación obligacional nacida del contrato por causal de incumplimiento grave y previamente determinada con toda precisión (artículo 1430 del CC).
La cláusula exige dos requisitos de contenido: a) la previsión que el incumplimiento será automáticamente resolutorio, debe constar “expresamente”; b) la resolución debe ir ligada al incumplimiento de una “determinada obligación”. Por el contrario, si la cláusula ligase la resolución al incumplimiento genérico de cualquier obligación, o comprensivamente de todas ellas, entonces se entendería como cláusula de estilo que llama en forma superflua a la disciplina de la resolución judicial(3).
No debe confundirse la “cláusula resolutoria” con la “resolución”. La primera simplemente es el convenio hipotético porque en ese momento no se ha producido todavía la situación de incumplimiento, en otras palabras, es una modalidad para producir la resolución. Por el contrario, la segunda implica la extinción del vínculo contractual por causa sobrevenida a la celebración del negocio, y especialmente en casos de incumplimiento. Puede decirse que la primera es una “resolución en abstracto” pues en ese momento el negocio jurídico es plenamente válido y eficaz, mientras la segunda es una “resolución en concreto” porque el negocio cesa en sus efectos por virtud de dicha patología contractual.
La cláusula puede dar lugar a la resolución, siempre que se produzca el incumplimiento y, además, el acreedor haga efectivo el poder jurídico que se ha reservado para deshacer la relación negocial (artículo 1430 del CC). Téngase en cuenta que la resolución no opera de oficio, pues el acreedor puede optar entre exigir el cumplimiento o resolver (poner punto final) a la situación jurídica (artículo 1428 del CC).
Otra modalidad de resolución es la llamada “por autoridad del acreedor”, o mejor, “por intimación” (artículo 1429 del CC). Supongamos, por ejemplo, que no se pacta una cláusula resolutoria expresa, o que conviniéndose ella no se refiere a la obligación específicamente determinada; en tal caso, se permite que el acreedor pueda intimar al deudor para que cumpla la prestación a su cargo en el plazo de quince días, bajo apercibimiento de tener por resuelto el contrato de pleno derecho.
El contenido de la intimación comprende dos elementos: a) La intimación a cumplir, esto es, el requerimiento para que el deudor cumpla la prestación que le compete; b) La declaración por la cual se indica que una vez transcurrido el término, el contrato se entenderá, sin más, resuelto(4).
IV. SOBRE LA INSCRIPCIÓN DE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO
El vigente Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios permite que se inscriba la resolución contractual cuando ya se ha “ejecutado” a través de la declaración de voluntad del acreedor, sea en los casos de resolución por cláusula expresa o por autoridad del acreedor (artículos 68 y 69). En ambos casos exige una escritura pública en la cual se inserte la comunicación notarial de resolución en la primera hipótesis o la intimación en la segunda.
Si bien la norma no lo dice, sin embargo, parece obvio que la inscripción de la resolución requiere imperativamente que no existan terceros adquirentes, ya que esta ineficacia negocial no afecta a los terceros de buena fe (artículo 1372 in fine del CC).
Esta regulación permite formular la siguiente pregunta: ¿resulta correcto que el Reglamento de Inscripciones permita inscribir la cláusula resolutoria con la sola declaración del acreedor, ya sea por cláusula expresa (artículo 1430 del CC) o por intimación resolutoria (artículo 1429 del CC)? Desde ya adelantamos nuestra respuesta clara y contundente: esa opción es ilegal desde la perspectiva jurídica, incorrecta en la práctica e inmoral desde la ética.
V. EL DERECHO CIVIL Y EL DERECHO REGISTRAL NO NECESARIAMENTE RESPONDEN A LA MISMA LÓGICA
Con un simplismo digno de mejor causa se dice que, para bien o para mal, el Código regula la resolución de contrato por autoridad del acreedor (artículo 1429 del CC) y la cláusula resolutoria (artículo 1430 del CC); por lo que esa misma situación debe recogerse por el registro(5).
El argumento no pasa de ser una falacia, pues el Derecho Civil tiene una lógica y un funcionamiento que no necesariamente calza con el registro. El primero regula las relaciones y situaciones jurídicas entre los particulares de acuerdo con las valoraciones sustanciales que realiza el ordenamiento en orden a la tutela del hombre. Por ejemplo, ¿se protege al propietario o al poseedor? ¿se defiende a los vecinos o al propietario del predio frente a los ruidos molestos? ¿se mantiene la misma libertad contractual en los contratos por adhesión o se restringe? Nótese que los derechos subjetivos o las situaciones jurídicas de ventaja son valores reconocidos y tutelados por el ordenamiento. El sistema legal, según sus propios criterios extraídos de aquellos dominantes en la colectividad social, valora la infinita variedad de los intereses humanos y decide proteger aquellos a quienes considera dignos o merecedores de relevancia jurídica(6).
Por su parte, el Derecho Registral no está en el mismo plano sustancial, sino en uno de carácter formal o instrumental. El registro no cumple un fin por sí mismo, sino que se trata de un mecanismo técnico que coadyuva al logro y tutela de aquellos otros valores, pero él no los define ni lo vivencia. Por lo tanto, no puede decirse alegremente que: “como el Derecho Civil lo permite, entonces el registro lo reproduce tal cual”.
Un ejemplo servirá para aclarar el panorama: los contratos se rigen por el principio consensual, es decir, basta el solo consentimiento de las partes para producir un acuerdo que sea vinculante y obligatorio (artículo 1352 del CC). Sin embargo, ese principio no puede trasladarse al registro, pues en tal caso cualquier negocio jurídico, sin importar la formalidad empleada, podría ser inscrito. De acuerdo con el principio consensual es válido un contrato celebrado en forma verbal, escrita, en documento privado o público, o incluso sin expresar palabras por la sola ocurrencia de hechos concluyentes. Pero la validez civil de los contratos no tiene reflejo en el registro, ya que este vela por la seguridad jurídica de las adquisiciones, y actúa a nivel preventivo, por lo tanto, solo admite instrumentos públicos en los cuales consten y se documenten los distintos negocios jurídicos.
De acuerdo con la “interpretación” de Becerra Sosaya, entonces el registro debería inscribir una “servilleta” que contenga un contrato de compraventa, o incluso un “audio”, pues “el Código Civil regula y permite el principio consensual en la formación de los contratos, ergo, el Registro también”. El problema sería que, en tal caso, el registro de nada valdría pues el ingreso de actos irregulares, viciados, falsos y nulos, conllevaría que la información dada por el aparato estatal carezca de relevancia. Un sistema registral de ese tipo, sería fuente interminable de litigios y de inseguridad, es decir, todo lo contrario al fin que aquel pretende.
En consecuencia, resulta incorrecta la ecuación “Derecho Civil = Derecho Registral”, por lo que el sustento del contradictor carece de toda base. Por lo tanto, si el registro no puede inscribir una servilleta, pues tampoco puede inscribir una resolución contractual decidida por sí y ante sí por el propio acreedor. Eso es de toda evidencia, pues una de las partes del contrato terminaría siendo juez de su litigio privado, y en tal condición siempre decidirá de acuerdo con sus intereses y conveniencias. ¿Puede el registro, y con ello el Estado y su hipotética búsqueda del bien común, prestarse para semejante abuso?
La resolución por aceptación del deudor o por sentencia judicial constituyen los únicos medios para acceder al registro, ya que este reclama seguridad jurídica en los actos que se inscriben(7). La idea que subyace en el Derecho Registral es la siguiente: “inscripción = fehaciencia”; por lo que no puede aceptarse aquellas que se resuman en: “inscribe y luego reclama”. Justamente, en la resolución extrajudicial tenemos una situación incierta, dudosa y tambaleante.
La exposición de motivos oficial del Código Civil, aquella que impulsó el profesor Jack Biggio Chrem, decía hace ya más de veinte años que la resolución extrajudicial, si bien con efectos en el Derecho Civil, no era inscribible en el registro. Parece que la buena doctrina se ha olvidado con el paso del tiempo.
Por lo demás, resulta muy curioso el argumento de Becerra Sosaya cuando reclama que la resolución contractual del Código Civil deba pasar, tal cual, desde una carta notarial a una inscripción registral; sin embargo, parece haber olvidado que hasta hace muy poco tiempo criticaba “el derecho administrativo de la hipoteca”, denunciando que las instancias registrales se habían irrogado la atribución de decidir e interpretar el ordenamiento sustantivo hipotecario(8). Pues bien, no se entiende cómo se cuestiona el “derecho administrativo de la hipoteca”, pero sí se defiende a ultranza el “derecho administrativo de la resolución contractual”. Parece que la coherencia no es precisamente una virtud en el razonamiento jurídico.
Especulamos que la diferencia se encuentra en lo siguiente: una calificación severa de la hipoteca puede preocupar a un notario pues sus potenciales clientes pueden volar hacia otros lugares cuando se presentan sucesivas denegatorias y rechazos de inscripción. Allí sí es criticable el “derecho administrativo de la hipoteca”. En cambio, el caso de la resolución unilateral del contrato se rige por una “lógica económica” distinta, ya que cada resolución implica una nueva escritura pública; sin importar si se despoja a una persona en forma violenta y oculta. Aquí sí es conveniente un “derecho administrativo de la resolución”, siempre que con ello se facilite y flexibilice el registro. La idea es proponer soluciones que aumenten el trabajo notarial.
VI. LA CALIFICACIÓN DEL REGISTRADOR SIEMPRE ES LIMITADA
En el mismo artículo dice lo siguiente: “(la resolución judicial comentada) deja un sinsabor, pues la respetable Sala parece haberse esforzado en demostrar que la función calificadora de los Registros Públicos es tan nimia como
ineficaz a los fines de coadyuvar en la consolidación de derechos sustantivos –sancionándola recurrentemente como limitada–, y es que después de leer el íntegro de esta, uno se pregunta si acaso el sistema registral peruano es uno de mero archivo de documentos –sin pasar por el filtro riguroso de una calificación jurídica–, o si más bien, como siempre hemos creído bajo el auspicio del artículo 2011 del Código Civil, obedece a la necesidad de verificar minuciosamente la validez de los actos o derechos que pretenden ingresar (sic) al registro”(9).
ineficaz a los fines de coadyuvar en la consolidación de derechos sustantivos –sancionándola recurrentemente como limitada–, y es que después de leer el íntegro de esta, uno se pregunta si acaso el sistema registral peruano es uno de mero archivo de documentos –sin pasar por el filtro riguroso de una calificación jurídica–, o si más bien, como siempre hemos creído bajo el auspicio del artículo 2011 del Código Civil, obedece a la necesidad de verificar minuciosamente la validez de los actos o derechos que pretenden ingresar (sic) al registro”(9).
No entendemos cómo puede sostenerse que la calificación es un “examen minucioso de la validez de los actos y derechos”. ¿Acaso el registrador puede recibir declaraciones de las partes y los testigos para conocer la verdad material?, ¿puede solicitar pruebas de oficio?, ¿tiene potestad de imperio para requerir la colaboración de los terceros?, ¿puede hacer inspecciones o recibir pericias?, ¿puede evaluar pruebas distintas al instrumento público que se le presenta?, ¿tiene el poder de valorar las pruebas actuadas mediante su apreciación razonada?, ¿puede conocer los estados subjetivos de mala fe o fraude?, ¿puede indagar si una de las partes sufrió un vicio de la voluntad, esto es, error, dolo, violencia o intimidación?, ¿puede avanzar sobre el texto formal del documento y sancionar la simulación, el fraude a la ley o levantar el velo societario?, ¿puede conocer el aprovechamiento del estado de necesidad que da lugar a la lesión?, ¿tiene capacidad de constatar la causa ilícita del contrato?, ¿puede ir más allá de la declaración de voluntad de las partes, es decir, puede evaluar el comportamiento anterior o posterior del negocio, o los usos, o los hechos concomitantes?, ¿podrá dilucidar la común intención de las partes?
Vamos a dejar las interrogantes hasta aquí, pues resulta evidente que en todos los casos la respuesta siempre es negativa. Por lo tanto, en realidad está fuera de debate que la calificación del registrador es limitadísima. Incluso cabe recordar que en sede registral no se declara la nulidad del acto o contrato, lo que corresponde exclusivamente al Poder Judicial.
La calificación del registrador se circunscribe a una evaluación formal de un documento público, es decir, una revisión de los datos requeridos para la inscripción con un mínimo margen de maniobra, pues todo el examen se reduce al citado instrumento y su concordancia sustancial con los antecedentes del registro. Según la doctrina italiana, el control del registrador se reduce a una mera verificación formal de documentos dentro de los perfiles indicados por la ley(10), lo cual tiene una coincidencia plena con nuestra definición de la calificación registral como examen técnico-formal de ciertos elementos de legalidad referidos a un acto o contrato(11).
El carácter “integral” o “extralarge” de la calificación es un dogma que se ha venido repitiendo por costumbre, y especialmente por falta de espíritu crítico. Becerra Sosaya incurre en petición de principio, pues da por comprobado lo que pretende probar; en este caso, todo su argumento se reduce a decir que siempre ha creído (sic) que la calificación es “minuciosa”(12). El Derecho no puede fundarse en tan poco, esto es, en lo que alguien “ha creído”. Estas líneas van a servir para demostrarle lo contrario.
En efecto, la calificación registral es limitada, necesariamente, porque se encuentra inmersa dentro de un procedimiento estrecho, reducido al examen de un instrumento. El registrador no conoce la verdad, sino un documento público, y no sale de él. Toda la cambiante realidad dinámica del Derecho queda reducida a unas cuantas hojas de papel. Siendo que el procedimiento registral está severamente restringido, por su propia naturaleza, entonces lo mismo acontece con la calificación. Aquí mayores fundamentos:
a) La función registral actúa sobre la base de muy pocos elementos de juicio, y en especial por el documento fehaciente aportado por el usuario, así como por los antecedentes del registro. Si el registrador hace una evaluación con tan reducido material, entonces es de esperar que el alcance del examen (sobre la legalidad del acto) sea también limitado. No puede admitirse que un antecedente reducido dé como resultado un consecuente amplio (principio de “prueba escasa”).
b) El registrador actúa en un procedimiento en donde solo se verifica un documento, sin actuación libre de pruebas, sin valoración de la prueba, sin citación de otra parte, sin audiencia ni contradictorio, sin declaraciones ni testigos, sin analizar intenciones, buena fe o subjetividades, etc. Por lo tanto, la calificación, que se inserta en un procedimiento tan restringido como este, basado en lo que se diga en un instrumento público (principio de “prueba rígida”), necesariamente conlleva a que estemos ante un examen limitado. En efecto, un procedimiento que no se basa en hechos que se descubren y evalúan, sino solo en documentos tasados, tiene una evidente restricción para llegar a la verdad real, y si a ello añadimos que el procedimiento no toma en cuenta las garantías procesales de bilateralidad, contradicción y audiencia, por su propia limitación al documento público, entonces la conclusión lógica es que el examen realizado por el registrador tiene límites precisos que derivan de la propia naturaleza de la función y del procedimiento registral.
c) La calificación no solo se basa en pocos elementos de juicio, sino que además tiene por cierto una serie de hechos que los presumen sin necesidad de prueba, o se prueban relativamente mediante declaraciones de buena fe o se prueban por actos formales de un funcionario público. Por lo tanto, existe una serie de cuestiones que son objeto de simples presunciones simplificadoras o admiten prueba relativa por medio de documentos privados o declaraciones juradas (principio de prueba incompleta)(13).
El artículo 2011 del CC no es óbice para entender que la calificación es restringida, pues la validez del acto que verifica el registrador se circunscribe exclusivamente al instrumento público (artículo 2010 del CC). Siendo así, ¿cómo puede dicho funcionario conocer que se ha producido alguna causal de nulidad en el contrato?, ¿cómo lo determina?, ¿actúa las pruebas para ese fin? Las causales de nulidad, normalmente son subjetivas y ocultas, por lo que no aparecen en el propio instrumento. Por lo tanto, no se entiende cómo puede el registrador calificar algo que no le consta ni le puede constar.
Tal vez Becerra Sosaya piensa que en una escritura pública las partes podrían manifestar que “actúan influenciadas por error”, o que “uno se está aprovechando de la necesidad del otro” o que “el acto es simulado o la causa es ilícita”. Claramente se tratan de hipótesis excepcionales, casi de laboratorio, pues nadie va a poner por escrito que el contrato cuenta con un defecto. En tal caso el notario tiene la obligación de atajar ese acto y negar su intervención, por lo que es poco frecuente que el registrador pueda realmente oponerse a inscribir un título por la validez manifiesta. Ello ratifica que la calificación es limitada.
Por otro lado, el contradictor dice que la función judicial también es limitada, por lo que nada nuevo se sostendría cuando se caracteriza a la calificación de la misma manera(14). En buena cuenta, se sostiene que ambas funciones tienen límites, con lo que se pretende ingenuamente igualar una con la otra, o peor todavía, se busca desacreditar a una degradándola al mismo nivel que tiene la otra. Este argumento replica alguno que fue popular durante una etapa política reciente: “si todos son corruptos, entonces nadie es corrupto”; o sea, “si todas las potestades públicas son limitadas, entonces ¿por qué repetir que la función registral también lo es?” La falacia queda así en evidencia.
La verdad es que no comprendemos cómo puede compararse el examen formal que hace el registrador respecto del cumplimiento de algunos requisitos legales, con la potestad jurisdiccional que resuelve un conflicto de intereses con la autoridad de cosa juzgada; ya que en el primero no hay contención, no hay amplitud probatoria, no hay libre valoración de la prueba, no hay imperio, no hay dilucidación de los derechos controvertidos, no hay decisión definitiva, etc., etc. Todas son diferencias entre la evaluación del registrador y la del juez; en consecuencia, no hay términos para comparar.
VII. EL REGISTRO NO PUEDE INSCRIBIR LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO POR VIRTUD DE UNA DECLARACIÓN UNILATERAL DEL ACREEDOR: VIOLACIÓN DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES DE FEHACIENCIA DEL ACTO Y LEGITIMACIÓN
Dentro de este contexto es claro que la calificación del registrador tiene como presupuesto un documento fehaciente, ya que solo él permite acercarse, por lo menos, a una verdad formal de los hechos (artículo 2010 del CC). Por tal razón, es inaceptable que la escritura unilateral otorgada por quien no es el titular registral termine despojando a este de su derecho, sin defensa, sin juicio, sin garantías, sin imparcialidad y sin que en el instrumento se detallen siquiera las circunstancias y la gravedad del supuesto incumplimiento.
Sin embargo, nótese la incoherencia de la interpretación registral, proclive a inscribir la resolución unilateral, pero que rechaza la inscripción de resoluciones judiciales cuando no se ha emplazado al titular inscrito. Este criterio puritano de “defensa del propietario registral” queda sospechosamente olvidado cuando el despojo se consuma con una simple declaración unilateral sin que nadie haya controlado su legalidad intrínseca. Es decir, lo que no puede hacer la Corte Suprema según el criterio registral, esto es, anular una inscripción sin citación del titular inscrito, sin embargo, sí puede hacerlo cualquier acreedor, especialmente si se trata de una entidad bancaria o financiera. Las bases constitucionales del poder quedan así trastocadas, pues el poder económico tiene mayor jerarquía que los poderes legítimos del Estado Constitucional de Derecho. Este tipo de “interpretación” y de “coherencia” es la que avala Becerra Sosaya.
Por otro lado, resulta llamativo que un propietario inscrito pueda ser despojado con tanta facilidad, es decir, por efecto de acto unilateral del mismo sujeto que le transmitió el bien. Es decir, quien vende un bien puede quitarlo con una facilidad digna de mejor causa. Esto pone en grave entredicho el principio de legitimación registral, esto es, aquel por el cual se presume la exactitud de las inscripciones y su conformidad con la realidad jurídica (artículo 2013 del CC).
Es dudoso, por lo tanto, que una resolución extrajudicial, sin proceso, sin oír a la contraparte y realizada en forma violenta y abusiva (recuérdese que el comprador ni siquiera recibe en devolución el precio pagado), pueda ser compatible con la presunción registral de exactitud, ya que a pesar de tal enunciado legal de indudable eficacia en el ámbito judicial y extrajudicial (artículo 2013 del CC), sin embargo, resulta que su valor es nulo pues se permite que el propietario inscrito quede sin nada, sin siquiera enterarse o darle la posibilidad real y efectiva de oponerse.
Nótese la hipocresía e incoherencia valorativa, de nuestro ordenamiento, cuando tiene temor de cancelar una inscripción basada en un título falso, pues ello solo permite que se extienda una anotación preventiva temporal, sin que se elimine la titularidad del propietario inscrito; empero, cuando se trata de un comprador con título válido y eficaz, sí se permite cancelarlo por el simple dicho de la contraparte. Lo falso no se cancela; lo auténtico sí.
Por lo demás, es conocido en el Derecho Comparado que el principio de legitimación registral implica que el titular inscrito no pueda ser privado de su derecho, salvo que medie su propia voluntad en contrario o una sentencia judicial. Aquí no se produce ni lo uno ni lo otro, pero sí la extinción del dominio, por lo que existe una clara contravención del artículo 2013 del CC. Y no podrá decirse que la voluntad del titular ya está manifestada en la cláusula de resolución extrajudicial del contrato, pues dicha declaración permite ese efecto cuando realmente se han producido los requisitos para que opere (incumplimiento, gravedad, ausencia de causa justificativa, cumplimiento propio); en ningún momento la cláusula autoriza a que la voluntad del acreedor actúe por sí sola y que ella sea tomada como prueba plena de los hechos configuradores de la resolución; en otras palabras, la ley permite la resolución por obra del acreedor, pero en ningún caso permite que su declaración de las partes sea sacrosanta, y menos para efectos registrales en donde juega un importante rol la presunción de exactitud.
En efecto, ¿por qué tomamos como cierta la afirmación del acreedor y la amparamos en un asiento registral? ¿quién ha certificado la veracidad de esa declaración? ¿quién ha controlado la legalidad de los presupuestos que permiten la resolución extrajudicial? Resulta inaudito que la simple voluntad de un particular se imponga sobre otro sujeto que está en su mismo nivel, y que se le crea a uno y no al otro.
Es paradójico que Becerra Sosaya alegue la importancia de la calificación y de la seguridad que provee una inscripción(15), sin embargo, seguidamente admita que un propietario con derecho inscrito sea objeto de una privación subrepticia, abusiva, sin control de nadie y por la declaración interesada de la otra parte. ¿En qué quedamos? ¿dónde está la seguridad jurídica del titular inscrito? Con una mano se borra lo que se escribe con la otra.
En resumen, los artículos 68 y 69 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios contravienen de modo flagrante los principios registrales de título fehaciente (artículo 2010 del CC) y legitimación (artículo 2013 del CC); y en consecuencia aquellas normas son claramente ilegales e inconstitucionales. Por lo tanto, en este contexto resulta curioso sostener que “el registrador y el Tribunal Registral deben aplicar la norma reglamentaria por temor a las sanciones administrativas ya que habría una inconducta funcional”(16). ¡Qué pobreza de argumento! El Derecho, así entendido, dejó de ser el reino de la justicia y se convirtió en una modesta fábrica de papeletas de infracción y la forma de evitarlas.
Las normas no tienen que aplicarse en forma literal, mecánica y obtusa. Para eso existen los valores y los principios que operan con el auxilio de la hermenéutica. Por lo tanto, la solución es muy simple. Basta que las instancias registrales interpreten el reglamento en el sentido que la declaración unilateral del acreedor en escritura pública es necesaria, pero no suficiente, ya que se requiere la comprobación auténtica del hecho configurador de la resolución contractual. ¿Y cuál podría ser esa comprobación? Pues solo la declaración del deudor aceptando su incumplimiento o una sentencia judicial que así lo establezca. Ello es así porque el registro actúa en virtud de títulos fehacientes. Caso contrario, el título será objeto de tacha por defecto insubsanable.
VIII. ¿POR QUÉ LE CREEMOS SOLO AL ACREEDOR?
A veces se sostiene que las partes convinieron en la resolución extrajudicial y, por ello, deben someterse a las consecuencias de su propio pacto. En efecto, los contratantes autorizaron la resolución del contrato sin necesidad de juicio, pero no autorizaron a que la declaración del vendedor sea suficiente prueba y constancia del incumplimiento, su gravedad, ausencia de justificación y cumplimiento o garantía de la prestación recíproca. En otras palabras, la cláusula no convierte al acreedor en juez, ni árbitro; y si bien ella opera como mecanismo de tutela sustancial –civil–, sin embargo, no ocurre lo mismo en el ámbito registral que solamente actúa con títulos fehacientes, y ciertamente la declaración unilateral de la parte beneficiada carece de toda imparcialidad y garantía de certeza.
Recuérdese que la resolución de contrato por incumplimiento requiere comprobar una serie de presupuestos para que esta opere, tales como la existencia de la situación de no-prestación o de prestación defectuosa; así como la gravedad del incumplimiento, ya que es bien conocido que los vicios o defectos menores no tienen la entidad suficiente para justificar la resolución. Este es un remedio radical que deshace un negocio jurídico, por lo que el incumplimiento también debe ser de esa magnitud, esto es, grave(17). Por lo demás, también habría que verificar que el deudor no se ampare en alguna causal de justificación por la falta de cumplimiento(18); y también es exigible que el acreedor haya cumplido su prestación, pues en el caso de los contratos con prestaciones recíprocas es necesario llegar con las manos limpias antes de reclamar; en tal sentido, resulta evidente que quien incumplió (lo propio), no está legitimado para pedir la resolución por el incumplimiento (del otro).
Por lo tanto, y a título de resumen, la resolución del vínculo contractual exige probar los siguientes presupuestos: incumplimiento, gravedad o especificidad(19), ausencia de justificación y cumplimiento propio (del acreedor).
Pues bien, ¿y quién controla la legalidad de la resolución? ¿el acreedor? Es decir, una de las partes decide por sí y ante sí que ya se incumplió, que él ya no tiene interés en la ejecución de la prestación; que, además, el incumplimiento es grave y definitivo; y que, a su vez, su propia prestación ya fue ejecutada o ha prestado garantía. Es iluso pensar que eso ocurre; pero más iluso es que el registro apañe ese tipo de conductas a través de un asiento registral en el que se descoloca a un titular por la sola declaración (interesada y parcializada) del otro.
No obstante, vamos a suponer por un instante que “la resolución declarada por el mismo acreedor, a sola voluntad, es válida a nivel registral”; empero, en tal situación, sería absolutamente imprescindible que el acreedor devuelva la prestación recibida, normalmente el precio. Supongamos que se trata de una compraventa de bien inmueble, con la mitad del precio cancelado y con cláusula resolutoria expresa. Si se resuelve el contrato, no solamente el comprador debe restituir el bien recibido, sino que el vendedor se encuentra obligado a devolver el precio. Pues bien, para el Tribunal Registral del Perú el comprador pierde la propiedad del bien, se le retira de su posición registral, pero el vendedor nada restituye. ¿Qué clase de resolución es esa? En el caso español la jurisprudencia exige que el vendedor previamente consigne judicialmente la integridad del precio, sin que valgan alegaciones de descuentos por indemnizaciones o cláusula penal, pues dichos temas no operan en forma automática ni el acreedor está facultado para liquidarlos a su arbitrio o discreción(20).
Téngase en cuenta que estamos en el ámbito del Derecho Privado, sujeto a relaciones de coordinación, y no ante mandos verticales de imposición, por lo que no existe razón alguna para que se confíe en la versión del acreedor, en desmedro del deudor. ¿O es qué este último está pintado en la pared? Parece que un sector de nuestra doctrina sí lo está. No es posible creer en la versión de una de las partes del conflicto, y peor todavía si una inscripción da lugar a que opere la presunción de exactitud (artículo 2013 del CC). La causa (acto unilateral) no sustenta en forma suficiente la consecuencia (inscripción).
En el mundo del Derecho Civil la resolución extrajudicial sí opera, con la importante consecuencia de que el acreedor queda liberado de ejecutar su contraprestación y, por lo tanto, él mismo no incurre en incumplimiento. En caso de divergencia, por su parte, el juez se limita a constatar (sentencia de accertamento) la resolución negocial ya producida, y con ello ratifica la validez del mecanismo de tutela sustancial. Pero, en el ámbito registral, por sus especiales circunstancias, ya explicadas, no funciona sin sentencia o declaración del propio deudor. Lo contrario es validar la potencial arbitrariedad del acreedor y permitir la inscripción de títulos sin control de legalidad.
Becerra Sosaya argumenta que existen una serie de sentencias judiciales que admiten la resolución extrajudicial del contrato. No se ve cuál sea la incongruencia con nuestra tesis, pues lo lógico, precisamente, es que el Poder Judicial sea quien resuelva esos conflicto de derechos, y no el Registro Público. El primero puede revisar la legalidad de la actuación del acreedor y controlar que se han cumplido con los presupuestos que legitiman la actuación del poder resolutorio. ¿Cómo podría hacer lo mismo el segundo si solo tiene la versión de uno y no la del otro? ¿Acaso se ha comprobado el incumplimiento, su gravedad, la ausencia de causal de justificación o el cumplimiento propio del acreedor?
IX. EL MANIDO ARGUMENTO DE LA “SEGURIDAD DEL TRÁFICO”
También se dice que el legislador ha optado por la protección del acreedor ya que ello representa “la seguridad del tráfico”(21). Nada más incorrecto.
En primer lugar, los cuestionables conceptos (luego veremos la razón) de “seguridad estática” y “seguridad del tráfico” tienen como presupuesto que se logre la tutela de una situación de apariencia, normalmente notoria, frente a una situación jurídica real, normalmente oculta. Así ocurre con la denominada “adquisición a non domino” de bienes muebles (artículo 948 del CC), por la cual el verdadero propietario (situación real) pierde su titularidad frente al tercero que adquiere de buena fe, respecto de un sujeto que se hace pasar por domino, pero que tiene la posesión y entrega el bien (situación aparente).
Pues bien, ¿qué relación tiene la hipótesis del artículo 948 del CC con aquella de la resolución extrajudicial de contrato? La respuesta simple y contundente es que ninguna. En efecto, la doctrina de la apariencia busca proteger terceros; pero si estamos en presencia de un conflicto entre las mismas partes contratantes respecto a la resolución del negocio; ¿quién es el tercero?
En segundo lugar, no existen diferencias entre la seguridad estática y la dinámica. Por la primera se protege al propietario estático y conformista; por la segunda se protege al adquirente dinámico y empresario. Es el caso del citado artículo 948 en donde el titular pierde el derecho pues se considera preferible la posición jurídica del tercero. Sin embargo, esta explicación es un simple juego de palabras sin ningún contenido. El tercero, una vez que se convierte en propietario, nuevamente se encuentra sujeto al riesgo de que pierda su titularidad si se reproduce la hipótesis del artículo 948, esto es, si cede la posesión a un arrendatario, comodatario o depositario infiel. Es decir, la norma lo protege hoy pero lo desprotege mañana. En suma, la seguridad dinámica no sirve para nada si no existe seguridad estática, pues resulta irracional que hoy ganes algo y mañana lo termines perdiendo. Ningún tercer adquirente se conforma con solo eso; también necesita y requiere tener seguridad en la posición jurídica de propietario que ya obtuvo(22).
Por lo tanto, el sistema jurídico exige seguridad dinámica y estática, ambas a la vez; pues no basta preferir una frente a la otra, ya que en tal situación la seguridad del adquirente se convierte en inseguridad absoluta del propietario. Recuérdese que el adquirente de ayer es el propietario de hoy; por consiguiente, en ambas posiciones requiere de seguridad y justicia. Siendo así, es necesario que el legislador mantenga un delicado equilibrio entre las posturas en controversia a fin de buscar la mejor solución según las circunstancias.
X. CRÍTICA DEL EXTREMISMO QUE PRETENDE CONVERTIR EL REGISTRO EN “VERDAD OFICIAL”
Nuevamente dejamos en el uso de la palabra al contradictor: “Ciertamente, si como correlato de la lectura de la resolución, la función registral es tan limitada en su naturaleza, habría que repensar las cosas y restarle importancia a las inscripciones o tal vez descreer de la existencia de un reflejo fiel en el registro, de los derechos sustantivos que trafican en la esfera extrarregistral”(23). Aquí se sostiene que el registro es “fiel reflejo” de la realidad extrarregistral, como si ello fuera posible por mero decreto o porque la ley lo dice(24). Esta postura se alinea con aquella que cree en la existencia de una “verdad oficial”.
Este “viejo Derecho Registral” (extremista y formalista) pretende cerrarse en la inscripción, y con ello adopta una cuestionable postura ideológica, en pro de los bancos, empresas financieras, trasnacionales y todos aquellos a quienes solo les interesa lucrar y recuperar su inversión en el menor tiempo posible(25). De allí nacen ideas, tales como que fuera del registro nada existe, no es válido o carece de relevancia jurídica. En cambio, “el que inscribe cuenta con una garantía absoluta de su derecho”. Con este criterio el estudio del derecho debiera iniciarse y concluirse el mismo día, pues todos los conflictos de la vida debieran solucionarse con la frase: “primero en el registro, más poderoso en el derecho”. Es obvio que una concepción tan exagerada –que tiene otras facetas como la pretensión del “catastro perfecto”(26)– es falsa.
En efecto, nunca, en ningún sistema jurídico del mundo, se ha pretendido que el registro otorgue garantía absoluta e inconmovible, pues la realidad impone tomar en cuenta otras variables para llegar a una justa y armónica conciliación de intereses. Por eso hoy, y desde siempre, se reconocen múltiples limitaciones a la actuación del registro, es decir, aspectos sobre los cuales no juega ningún rol. Enumeremos algunos: mala fe del tercero, posesión, usucapión, error en las mediciones de las superficies, datos físicos de la finca, dominio público, demanio natural, derechos reales patentes o notorios, elementos de hecho discordantes con la publicidad, adquisiciones originarias, restricciones legales de la propiedad, dobles inmatriculaciones, entre muchos otros. En consecuencia, el registro solo puede otorgar una relativa seguridad, pues nada ni nadie puede avanzar más allá de eso. Los extremistas siguen soñando, y lo seguirán haciendo, con el mito de la seguridad plena.
Por el contrario, nosotros sostenemos la necesidad de un “nuevo Derecho Registral”, realista, que tome en cuenta las complejidades de la vida en relación, y no se cierre en las formas. Recordemos que el registro es, quiérase o no, un formalismo, por lo cual tiene todas las ventajas de tal (certeza, seguridad, fehaciencia), pero también tiene todos los inconvenientes de ceñirse a la etiqueta y abandonar el contenido (fraudes, engaños, apariencia, mala fe, injusticia).
Muchas veces se dice que el registro protege al diligente que inscribe y no al negligente que se mantiene en la clandestinidad. Pues bien, esa es una forma de ver las cosas, a veces interesada con el fin de proteger a los inversionistas, a los poderosos, a las trasnacionales. Pero existe otra perspectiva: ¡qué importa el diligente que inscribe, por ejemplo, si hace más de diez años no posee! Ante ello, cabe preguntarse, ¿qué es más relevante? Inscribir y guardar un título formal en el escritorio; o disfrutar de los bienes, producir, generar riqueza, mover la economía. Como dice Vallet de Goytisolo, se puede ser diligente en lo formal (registro) pero negligente en lo sustancial (usar y disfrutar de los bienes). Por lo tanto, hay que descartar el argumento facilista.
El “nuevo Derecho Registral” (realista), se enfoca en la complejidad del problema, asumiendo que el registro es un importante instrumento que otorga garantía relativa a los actos de transmisión y adquisición de bienes, pero que puede ser sobrepasado por otros valores que el ordenamiento considere preferibles.
La siguiente opinión pone las aguas en su nivel: “Hablar, por tanto, de verdad oficial es una manifestación de arrogancia similar a la del que pretendiese poner límites al campo. No hay tal verdad oficial, ni puede haberla, por mucho que sea el cuidado que se ponga en lograrla: la realidad de los hechos siempre la excederá. En esta vida no hay nada que sea gratuito, y convertir lo que tradicionalmente se ha considerado como apariencia especialmente protegida en verdad oficial, no es otra cosa que pretender, so pretexto de que toda la realidad está en el registro, que el registro sea la realidad. Y esto es, de entrada, una ficción; y si la puerta del registro la guarda alguien que no sea juez, es, además, una arbitrariedad”(27).
La “verdad oficial” del registro implica negar la realidad, vivir en una ficción, volver al mundo platónico de las ideas; y eso en el Derecho conlleva deslegitimar cualquier orden jurídico. Nunca un sistema de normas puede asentarse en la sola apariencia o en la ficción sin contenido.
XI. ¿QUÉ DICE EL DERECHO COMPARADO SOBRE LA INSCRIPCIÓN DE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO?
Vamos a analizar el caso español, solo como referencia, para confirmar la absoluta soledad de la postura de Becerra Sosaya. Así, el artículo 11 de la Ley Hipotecaria considera que el aplazamiento del pago no produce efectos contra el tercero, salvo que se garantice con una hipoteca o una condición resolutoria. Esta última alude al poder resolutorio reservado a favor del vendedor(28), y en donde la autotutela privada se funda en una convención celebrada por las partes. La inscripción de la lex commisoria (resolución contractual por decisión del acreedor), se encuentra permitida por una norma con rango de ley.
Sin embargo, no basta la permisividad legal, que en el caso peruano no existe para el ámbito registral, sino que además la jurisprudencia registral española ha ideado otras exigencias en defensa del comprador:
i) Acta notarial, que consta de las siguientes partes: a) comunicación notarial del acreedor al deudor, informándole del incumplimiento producido; b) falta de oposición del deudor, quien en el término de dos días no se manifestó contrario a la resolución; c) el notario constata la falta de oposición y cierra el acta.
ii) Consignación del precio que realizará el vendedor a favor del acreedor, con lo cual devuelve la prestación que había recibido. No es dable que el acreedor se impute dicho precio, total o parcialmente, a título de cláusula penal, ya que siempre cabe que el juez la reduzca o incluso que no lo considere pertinente si el incumplimiento no fuese imputable(29).
Esta jurisprudencia pretoriana, pero totalmente razonable de la Dirección General de los Registros y del Notariado debe suscribirse plenamente. Así dice:
“Como institución encuadrada en el ámbito de la jurisdicción voluntaria (...), el Registro no puede dar cabida a situaciones jurídicas discutidas. Ante el enfrentamiento de las partes debe abstenerse, y esperar a la decisión judicial. La solución contraria que se ha propuesto (...), de llevar a cabo la reinscripción en caso de oposición del comprador, y combinar esa reinscripción –discutida– con una reserva de puesto a favor de una posible anotación preventiva de demanda solicitada por el comprador, no se adecua a nuestro sistema registral, en el que solo cabe la inscripción (en sentido estricto) de relaciones jurídicas constituidas inter volentes, y de anotación de demandas judiciales. A estos criterios generales se adapta, sin embargo, la solución contraria: el mantenimiento de la inscripción a favor del comprador, y la anotación de la demanda interpuesta por el vendedor”(30).
En el caso peruano, y al revés de lo que ocurre en España, ni siquiera existe la ley permisiva, sin embargo, sí se autoriza la inscripción de las resoluciones automáticas con total liberalidad y sin ningún condicionamiento a la oposición del deudor o a la consignación del precio ya pagado. Hoy por hoy, y en forma ilegal e inmoral, se admite la reinscripción del derecho del transmitente en mérito de una declaración resolutoria unilateral y del inserto de la comunicación notarial dirigida al comprador. Este criterio –como dice Pau– es anómalo, porque el Registro actúa en relaciones jurídicas inter volentes (convenidas por las partes) o por decisión judicial, pero no en el caso de relaciones discutidas o dudosas.
Se sostiene que no cabe comparar el caso español con el peruano por la “diferencia de régimen normativo”(31). Falso. El Código Civil de España permite la resolución extrajudicial por decisión unilateral del vendedor en caso de incumplimiento en el pago del precio (artículo 1504 del CC), lo que guarda analogía con la resolución extrajudicial por cláusula expresa que, en términos más amplios, regula nuestro Código (artículo 1430). En consecuencia, tanto en uno como otro sistema jurídico, se reconoce dicha modalidad de resolución, y las diferencias de detalle de ambos ordenamientos no impiden que advirtamos la igualdad de sustancia.
La comparación jurídica, y eso ya se ha dicho hace tiempo por la mejor doctrina, se hace por “problemas comunes” y no por identidad de normas, salvo que Becerra Sosaya pretenda que los enunciados normativos sean exactamente iguales en todos los sistemas legales para permitir la comparación. Un grave error.
Por lo tanto, y en el caso peruano, es claro que la inscripción de la resolución unilateral no reúne las más mínimas garantías de seriedad que el caso amerita, y que el Derecho comparado exige, tales como la posibilidad que el adquirente se oponga en un plazo perentorio constatado por el notario a través de acta (y no, mediante una simple carta notarial de requerimiento), y aun cuando ello no ocurra –la oposición–, se le imponga al acreedor la preceptiva consignación judicial del precio recibido.
El Tribunal Registral peruano no exige nada de ello, por lo que se deja totalmente desamparado al adquirente. En la doctrina española, ni siquiera los más radicales defensores del automatismo registral de la lex commisoria podrían siquiera soñar con un despojo tan violento como el que se avala con las resoluciones del Tribunal Registral. Y no se diga que el tema del “precio” es un asunto meramente obligacional que al Registro no le interesa, pues en este caso no estamos revisando la naturaleza (real o personal) de la resolución, sino su legalidad; y ello supone también la restitución recíproca. No existe nada más asimétrico, e injusto, que velar por la seguridad de una de las partes de la relación, sin hacer lo propio con la otra, a la que se deja en clara desprotección.
xii. ¿TIENE ALGO QUE VER EN ESTE TEMA EL TRACTO SUCESIVO? EL LLAMADO “RULETEO” DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES
Se ha opinado que la declaración unilateral de resolución extrajudicial no debe ser inscribible por defecto del tracto sucesivo(32). La verdad es que dicha opinión es injustificada porque no necesariamente debe participar el titular registral mediante una declaración, pues bien podría ocurrir por efecto de una sentencia sin que cuente tal voluntad favorable.
La resolución extrajudicial de contrato no tiene por naturaleza la esencia de un hecho jurídico voluntario (“resuelvo si quiero”), sino que consiste en un remedio de tutela sustancial frente a un incumplimiento; es cierto que tiene un presupuesto de acto de voluntad, pero no es suficiente (“declaro resolver siempre y cuando se cumplan los requisitos de la figura”). Por lo tanto, no tratándose de un hecho estrictamente voluntario, entonces no juega el tracto, sino la verificación de la legalidad del acto, cuya competencia corresponde al Poder Judicial, y que obviamente puede ser sustituido por una declaración de la parte afectada, en este caso el deudor.
Por el principio de tracto sucesivo, la inscripción de un título requiere que conste previamente inscrito o anotado el derecho del transmitente (artículo 2015 del CC). Es decir, la compraventa entre A (vendedor) y B (comprador) solo se inscribe si previamente aparece inscrito el derecho de A como propietario, de lo que se infiere que las sucesivas transmisiones requieren estar debidamente concatenadas entre sí, y no puede haber vacíos en la cadena de transferencias. El debido orden de la cadena solo puede mantenerse con el principio del tracto sucesivo impuesto sobre la hoja registral de cada inmueble. Por consiguiente, el sistema del folio real se encuentra íntimamente vinculado con el tracto sucesivo, y prácticamente puede decirse que estos principios no pueden vivir separados. La gran ventaja de los sistemas de folio real es que “ofertan al público un solo propietario por cada finca”(33), y en consecuencia, cualquier tercero que pretenda ser reconocido como nuevo propietario del inmueble debe contar con un título traslativo de dominio otorgado por el titular registral (o decisión judicial sustitutiva).
En consecuencia, la adquisición no otorgada por el titular registral es simplemente rechazada. Esta vinculación de rasgos característicos de un sistema registral (folio real- tracto sucesivo) permite que la hoja abierta para cada inmueble contenga el historial jurídico completo y ordenado de las sucesivas transferencias que afectan al bien y, en este sentido, se trata de una materia que repercute en la totalidad del sistema.
La doctrina alemana señala que el tracto sucesivo tiene como finalidad clarificar la historia de los asientos, ya que este principio se yergue como un “requisito” de la inscripción y, en consecuencia, su naturaleza es meramente formal. De esta manera el tracto no se constituye en un requisito sustantivo para el ejercicio del poder dispositivo, sino únicamente en un requisito formal para que el acto pueda inscribirse. En buena cuenta, el ejercicio del poder de disposición es independiente a que el enajenante tenga o no inscrito su título adquisitivo. Esta concepción formal del tracto sucesivo busca simplemente una colocación ordenada de los actos en la respectiva hoja registral, logrando la necesaria conexión o enlace de transferente y adquirente, de causante y sucesor. De esta manera todos los actos referidos a una finca determinada se inscriben por orden sucesivo, de tal suerte que uno deriva del otro, sin solución de continuidad(34).
Las ventajas del tracto sucesivo son muchas, pero en ningún caso creemos que se trate de un principio sustantivo, pues la eficacia de la transmisión descansa en el Derecho civil, y no necesariamente en lo que digan los asientos registrales. Entre las ventajas formales que ofrece el tracto está aquella que permite “ofertar un solo propietario”, cerrando el Registro a cualquier inscripción mientras el último titular registral no preste su consentimiento o sea vencido en juicio. Ello representa una indudable garantía para los inscribientes. El tracto sucesivo permite que en todo momento esté completa la sucesión de titulares y, por ende, se comprueba sin lagunas el historial de la finca(35). Así se facilita enormemente el conocimiento exacto de la situación jurídica y de los sucesivos titulares de la propiedad, o de otros derechos reales. Se trata de “clarificar” los asientos, eliminando uno de los inconvenientes más característicos de los primitivos registros de títulos, cual es, la dificultad de investigar la cadena ordenada de transmisiones (que no es otra cosa que el tracto sucesivo).
Pues bien, ¿qué relación tiene el tracto sucesivo con la resolución extrajudicial del contrato, tal como lo sostiene Avendaño Arana? La respuesta es simple: Ninguna. Si tenemos un negocio jurídico inscrito y este se declara ineficaz en forma sobrevenida por incumplimiento, entonces la inscripción se cae sola. No puede mantenerse el asiento de inscripción si es que el negocio que contiene simplemente se deshace.
El problema no es el tracto sucesivo, sino que la resolución de contrato no está comprobada de manera fehaciente por autoridad judicial o reconocida por el deudor. Entonces, en ese tema no existe un problema de tracto sucesivo, sino de título fehaciente (que impide inscribir la resolución) y de legitimación (que impide desalojar de su posición jurídica al propietario). Nótese que una vez obtenida la sentencia la resolución contractual se inscribe naturalmente; y ello no se debe a que ahora sí se cumpla el “tracto sucesivo”, sino a que recién se cuenta con un hecho jurídico comprobado y cierto.
Este debate pone sobre el tapete un tema de mayor calado: el llamado “ruleteo” de los principios registrales. Así pues, un sector considerable de nuestra doctrina simplemente desconoce el ámbito concreto y delimitado de cada uno de los principios, y por eso los aplica a discreción, por “sentido común” o por “intuición”. Por eso vemos autores que rechazan la inscripción de la resolución unilateral por “obra y gracia” del tracto sucesivo; asimismo, se conocen sentencias que, por reforzar su argumentación, utilizan todos los principios registrales sin orden ni concierto. Existe la errada convicción de que mientras más normas invoquemos en un dictamen jurídico o en una sentencia, entonces el razonamiento es más sólido.
xIII. NO ES LO MISMO LA CLÁUSULA RESOLUTORIA QUE UNA CONDICIÓN SUSPENSIVA O RESOLUTORIA
Si las cláusulas resolutorias no se inscriben, las condiciones suspensivas o resolutorias añadidas a los actos o negocios jurídicos sí pueden inscribirse. Por lo tanto, las condiciones no se consideran simples cláusulas obligacionales, sino de consecuencia jurídico-real, lo que se justifica por cuanto la condición pone en suspenso la eficacia del negocio, no su validez, y con ello la pretendida modificación jurídico-real. En otras palabras, el efecto total del negocio queda supeditado a un hecho futuro e incierto convenido por las partes; es decir, alguien se obliga “siempre y cuando ocurra un hecho”. Siendo ello así, esta circunstancia intrínseca del acto se refleja en la eficacia de la atribución patrimonial y en el derecho real. Si bien la condición se establece en el negocio, empero, lo que condiciona propiamente son sus efectos(36). Por eso se dice que:
“Hoy es generalmente admitido que la voluntad misma no está condicionada en el negocio jurídico condicional. (...) se dice, en general, que en el negocio jurídico condicional el supuesto de hecho del negocio ya se da por completo y solo los efectos jurídicos están condicionados. Según esto también el negocio jurídico condicional es ya perfecto como negocio. (...) Así, ha de seguirse la opinión dominante de que el negocio jurídico condicional se perfecciona, es existente, al cumplirse el supuesto de hecho legal del tipo negocial afectado, y que solo la eficacia de la reglamentación negocial está condicionada”(37).
Esta opinión sirve para ratificar la apreciación de que el derecho real se encuentra delimitado por la “condición” voluntariamente requerida por las partes y reconocida por el ordenamiento jurídico. El inciso 4 del artículo 2019 del Código Civil considera inscribible “el cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados”. La norma habla del cumplimiento de las condiciones, pero no alude a la inscripción de las condiciones al momento de su estipulación en el negocio primigenio. La razón se encuentra, probablemente, en la doctrina arriba citada, por la cual se admite la íntima conexión jurídica entre negocio y condición, perdiendo esta última –si cabe el término– su individualidad jurídica, pues la conmixtión de ambas constituye un entramado negocial único. En tal sentido, no sería necesario “inscribir la condición” en forma autónoma, es decir, en un asiento separado o distinto, pues basta inscribir el “acto o negocio condicionado” como unidad contextual, lo que está presupuesto en el artículo 15-b del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, en cuanto establece que el asiento registral correspondiente al derecho transmitido puede contener, en él mismo, la condición.
El artículo 2019 del Código Civil no hace mención a los tipos de condiciones que incluye, aunque la utilización genérica del término hace suponer que se refiere a las condiciones suspensivas y resolutorias. La Exposición de Motivos ratifica esta impresión(38). La condición hace depender de un hecho futuro e incierto la plena producción (condición suspensiva) o la cesación (condición resolutoria) de los efectos jurídicos del negocio, o de una cláusula determinada.
Con respecto a la condición suspensiva debe señalarse que su acceso al Registro está supeditado a su trascendencia real, esto es, cuando el cumplimiento de la condición hace operar automáticamente la modificación jurídico-real con efectos retroactivos hasta el día de celebración del negocio condicional. Esta retroactividad tiene como finalidad impedir que las mutaciones sobrevenidas en el estado de cosas contemplado al momento de la conclusión del contrato, dificulten o hagan imposible la previsión establecida para el supuesto en que se cumpla la condición(39). Esta razonable doctrina se encuentra amparada por la retroactividad de la condición suspensiva cumplida, lo que es admitido por muchos ordenamientos nacionales. Es el caso de los Códigos Civiles de Francia, Italia, Portugal, Argentina, entre los más importantes.
En cambio, el Código peruano de 1984 presenta un obstáculo formidable a esta doctrina, en la medida que acoge la no retroactividad de la condición cumplida, salvo pacto en contrario (artículo 177). Veremos con un ejemplo la diferencia entre una y otra posibilidad: A vende bajo condición suspensiva a B un inmueble. Si la propiedad continúa perteneciendo al vendedor A, no hay problemas de ninguna clase. Pero si A vende a C por medio de un contrato puro estando en pendencia la condición de B, ¿qué efectos tiene el contrato condicionado? Si el cumplimiento de la condición tiene eficacia retroactiva, este hecho hace que B adquiera desde la conclusión del contrato y, en consecuencia, C adquiere de un non-domino. En cambio, si el cumplimiento de la condición es irretroactivo
–como en el Código peruano–, B tiene un contrato eficaz solo desde el cumplimiento de la condición, siendo que a esa fecha C ya gozaba de la propiedad por transferencia (pura) derivada del propietario A. Siendo ello así, es B quien adquiere de un non-domino, y su pretensión deberá ser satisfecha solo a través de un resarcimiento.
–como en el Código peruano–, B tiene un contrato eficaz solo desde el cumplimiento de la condición, siendo que a esa fecha C ya gozaba de la propiedad por transferencia (pura) derivada del propietario A. Siendo ello así, es B quien adquiere de un non-domino, y su pretensión deberá ser satisfecha solo a través de un resarcimiento.
La diferencia entre una y otra solución es notable y, sin lugar a dudas, el caso peruano no ayuda a que la inscripción del negocio condicionado tenga preferencia frente a un negocio posterior, si este es puro. La solución, en nuestra opinión, se encuentra en considerar que la condición con eficacia no retroactiva no es inscribible por tratarse de un pacto meramente obligacional que no afecta a un tercer adquirente posterior con derecho puro; y, por lo tanto, el registrador deberá exigir que los negocios sujetos a condiciones suspensivas vengan aparejados con el “pacto de retroactividad”, ya que solo así la condición suspensiva contará con eficacia real o erga omnes.
Por su parte, en los negocios sujetos a condición resolutoria, el Registro también publica la existencia de dos titularidades, pues se inscribe el derecho del adquirente, o sea un derecho pleno y actual, si bien afecto a la contingencia de la condición resolutoria; y, asimismo, aparece registrado el derecho condicional o la expectativa que tiene el transferente(40). Mientras se halle en pendencia la condición, el adquirente o titular actual podrá disponer libremente de la cosa, pero sujeto a la condición resolutoria, que para estos efectos actúa como si fuese un gravamen persecutorio de los terceros adquirentes. Sin embargo, y por las razones ya anotadas respecto al artículo 177 del CC, el registrador deberá exigir que solamente se inscriban las condiciones resolutorias en las que se haya pactado la retroactividad.
xiv. UN PROBLEMA SERIO EN LA PRÁCTICA: NO SE SABE DIFERENCIAR ENTRE LA CLÁUSULA RESOLUTORIA Y LA CONDICIÓN
Ahora bien, se ha dicho que una determinada sentencia de la Corte Superior confunde la “resolución de contrato” con la “condición resolutoria”(41). Si bien dicho autor diferencia correctamente ambas figuras a nivel teórico, sin embargo, su lamentable confusión empieza cuando debe aplicar la teoría a la práctica; es decir, no se acierta a dilucidar una determinada situación concreta.
Aclaremos el tema con un ejemplo: supongamos que se celebra un contrato de compraventa entre X (vendedor) e Y (comprador), encontrándose inscrita una hipoteca a favor del Banco B. Siendo así, las partes estipulan una cláusula por la cual el inicio de la ejecución judicial de la hipoteca conlleva la resolución del contrato.
¿Ese pacto es “cláusula resolutoria expresa” o “condición resolutoria”? Se ha sostenido que es condición resolutoria, pues se trata de un hecho futuro e incierto, ya que el inicio de la ejecución depende de un tercero, el Banco(42). Esta opinión es errada, pues la ejecución de la hipoteca es simplemente una consecuencia del incumplimiento del vendedor por la falta de pago de un préstamo que grava al bien por medio de la garantía real. Téngase en cuenta que el vendedor está obligado a transmitir la propiedad del bien sin defectos físicos y sin vicios jurídicos. El artículo 1509 del CC señala con toda claridad que hay lugar al saneamiento cuando existan cargas, gravámenes o limitaciones respecto del bien transferido.
Por ello, no puede tratarse de una “condición” un hecho que no es incierto, pues el pago del préstamo depende exclusivamente del deudor, y constituye una de sus obligaciones contractuales en cuanto debe sanear el bien de los gravámenes jurídicos que lo afecten (artículo 1509 del CC). En tal sentido, el incumplimiento del vendedor respecto de su indudable deber jurídico de saneamiento, es lo que en realidad activa la resolución del contrato, pues ella se produce cuando no se realiza la limpieza de la citada afectación.
En consecuencia, el incumplimiento del deudor de una de las prestaciones a su cargo, no tipifica como condición resolutoria, ya que esta debe ser neutra, ajena y extraña a las partes. Por el contrario, si se trata de una situación dependiente del deudor (pago de la deuda), que constituye parte de su obligación contractual de saneamiento, entonces no estamos en presencia de un pacto añadido o agregado al negocio jurídico, como son las condiciones, sino frente a una de las prestaciones naturales que conforman la estructura del contrato. Imaginemos lo antitécnico que resultaría decir que en la compraventa se ha pactado que el pago del precio es una “condición resolutoria”, por lo tanto, si no se cancela entonces se produce la “condición y se resuelve el negocio. ¿Acaso se trata de un hecho incierto para el deudor? ¿Acaso puede decirse que es una modalidad del negocio jurídico, es decir, un pacto distinto que se añade a la configuración de la compraventa? La respuesta es negativa, ya que el pago del precio es uno de los deberes contractuales y nada se gana diseñándolo como una “condición”. Pues bien, la misma incongruencia se encuentra presente cuando se dice que “la obligación de saneamiento del vendedor es una condición”. En realidad, se trata de una obligación sujeta al régimen de la resolución por incumplimiento.
La mejor doctrina proclama esta solución: “Incluso cuando la condición implica una actividad de la parte, es conceptualmente clara su distinción con la prestación contractual: la prestación es actividad debida por la parte, materia de su obligación y del correspondiente crédito de la contraparte; en cambio, la condición no obliga a la parte al comportamiento en ella deducida”(43). El tema queda, así, suficientemente aclarado.
xv. CONCLUSIONES
La resolución unilateral de contrato es una figura propia del Derecho Civil pues permite que el acreedor deshaga una relación jurídica disfuncional por el incumplimiento de una de las partes. A efectos civiles tiene una gran importancia, pues desde la fecha de la comunicación notarial, o del plazo otorgado por la intimación, se produce la finalización del vínculo y resulta, en tal sentido, válida la negativa del acreedor a ejecutar su recíproco deber de prestación, con la consiguiente liberación.
Ahora bien, la actuación del acreedor está sujeta a que se cumplan los presupuestos que conforman esta figura: incumplimiento, gravedad o especialidad, ausencia de justificación y cumplimiento propio.
El acreedor puede comprobar la existencia de dichos presupuestos, a efectos civiles, y siempre con carácter provisional e impugnable por el deudor no conforme. En tal sentido, la palabra del acreedor no es prueba suficiente para dar por acreditada la resolución del contrato, sin más trámite. El Registro, en forma paradójica, sí le da ese valor. Y decimos en forma paradójica porque el criterio registral no acepta sentencias en las que no se ha emplazado al titular inscrito; pero en este caso permite que dicho titular sea desalojado violentamente sin haber sido escuchado o sin tomar en cuenta su oposición, a pesar de que se trata de un título emanado de un particular, y no de órgano judicial. Existe, pues, una clara incoherencia valorativa en esa dualidad de soluciones.
El Registro no puede inscribir actos o negocios dudosos o claudicantes, pues ello sería contrario al fin de seguridad jurídica que pretende. En este contexto, debe recordarse que el Derecho Civil y el Derecho Registral tienen una lógica diferente y ello puede alterar las instituciones que uno reconoce y que el otro aplica. Ejemplo, un contrato en documento privado puede ser civilmente válido, pero no es inscribible. La misma situación se presenta con la resolución unilateral del contrato.
En efecto, la resolución extrajudicial de contrato emanada de declaración unilateral del acreedor no puede inscribirse, pues carece de un título fehaciente (artículo 2010 del CC); además, expulsa del registro a un propietario inscrito con violación del principio de legitimación (artículo 2013 del CC).
En este tema, por su parte, el tracto sucesivo no tiene incidencia, pues este solo aplica en los actos de voluntad de transmisión y adquisición. La resolución no es un hecho jurídico voluntario, sino una situación jurídica que requiere un presupuesto de voluntad, lo que es distinto.
Por último, hay que diferenciar con nitidez la “cláusula resolutoria expresa” y la condición resolutoria”. La primera tiene vinculación con las obligaciones que asumen las partes y cuyo incumplimiento puede dar lugar a la resolución. Por el contrario, la segunda es un hecho futuro e incierto, ajeno y extraño a las partes. Una obligación de las partes nunca se tipifica como condición ni suspensiva ni resolutoria, ya que no configura un hecho extraño al negocio jurídico, y más bien su cumplimiento depende del deudor. Por lo tanto, el deber jurídico del vendedor respecto al saneamiento de los gravámenes que pesan sobre el bien, constituye una típica obligación suya, y por tal motivo no se trata de una condición resolutoria, sino de una obligación cuyo incumplimiento puede ocasionar la resolución del contrato.
NOTAS:
(*) Las opiniones teóricas, sin mencionar casos concretos, corresponden a Günther Gonzales Barrón y Óscar Escate Cabrel. Por su parte, las opiniones sobre casos concretos corresponden exclusivamente, y bajo su propia responsabilidad, a Óscar Escate Cabrel.
(**) Doctor en Derecho por la PUCP. Diplomado en Economía y Derecho del Consumo por la PUCP y la Universidad de Castilla-La Mancha (España). Profesor de Derecho Civil y Registral en las secciones de pregrado y posgrado de la PUCP, USMP, UIGV y UNMSM. Juez Superior Titular de Lima. Ha sido vocal de los Tribunales Administrativos de Cofopri y Sunarp, así como notario de Lima.
(***) Abogado de la UNMSM con estudios de Maestría en Derecho Civil y Comercial. Profesor de Derecho Registral de las secciones de pregrado y posgrado de la UIGV y UTP. Ha sido vocal del Tribunal Registral de la Sunarp.
(1) Aquí se encuentran incluidas las pretensiones de cumplimiento por obra del deudor (artículos 1150-1, 1151 y 1158-1, 1219-2 del CC), o de tercero (artículos 1150-2, 1151-1 y 1219-2 del CC), de corrección de la prestación (artículos 1151-3, 1158-2 y 1508 del CC), de reducción de la prestación (artículos 1138-2, 1138-6, 1151-4, 1513 y 1525 del CC), de resarcimiento en lugar de la prestación (artículos 1152, 1159, 1219-3, 1321, 1495-7 y 1512-5 del CC), de sustitución por el denominado commodus representationis (artículos 1138 y 1157 del CC), de resarcimiento por prestación inexacta (artículos 1152, 1159, 1219-3, 1321 y 1336), de resolución de contrato (artículos 1150-3, 1158-3, 1337, 1428 a 1430, 1495, incisos 1 a 6, 1511 y 1525), de desistimiento sin causa (artículos 1365, 1613 y 1703) o de desistimiento por justa causa (artículos 1769 y 1833), entre muchas otras.
(2) AMADIO, Giuseppe. Letture sull’autonomia privata. Cedam, Padua, 2005, p. 205.
(3) ROPPO, Vincenzo. Il Contratto. Giuffrè Editore, Milán, 2001, p. 967.
(4) Ibídem, p. 965.
(5) Desde el propio título de su artículo se anuncia el cuestionable fundamento que esgrime: BECERRA SOSAYA, Marco. “Transferencia de propiedad por resolución unilateral no requiere declaración de las partes o decisión judicial”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. Nº 140, Gaceta Jurídica, mayo, 2010, pp. 37-40.
(6) COMPORTI, Marco. Diritti reali in generale. Giufrrè Editore, Milán, 1980, pp. 33-34.
(7) “Por otra parte, al discutirse y decidirse judicialmente la resolución del contrato, se evita la incertidumbre que genera la resolución extrajudicial cuando el deudor niega que se hayan verificado los extremos para la resolución. La vía judicial otorga seguridad jurídica a la resolución, lo que no acontece con la extrajudicial”. IBÁÑEZ, Carlos Miguel. Resolución por incumplimiento. Astrea, Buenos Aires, 2006, p. 275.
(8) BECERRA SOSAYA, Marco. “La caducidad de hipotecas que garantizan obligaciones futuras o eventuales”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. Nº 135, Gaceta Jurídica, diciembre, 2009, p. 314.
(9) BECERRA SOSAYA, Marco. “Transferencia de propiedad por resolución unilateral no requiere declaración de las partes o decisión judicial”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. Nº 140, Gaceta Jurídica, mayo, 2010, p. 37.
(10) IBBA, Carlo. La pubblicitá delle imprese. Cedam, Padua, 2006, p. 53.
(11) Para más detalles de esta definición remitimos a la obra de: GONZALES BARRÓN, Günther. La nueva doctrina del Derecho Registral. Jurisprudencia de la Sala Transitoria del Tribunal Registral. Jurista Editores, Lima, 2010, pp. 36-57.
(12) El uso del adjetivo “minuciosa” es sintomático, pues efectivamente hoy la calificación registral está degradada por efecto de posiciones doctrinales como las que nosotros criticamos en el texto principal. De otra forma no se explica por qué el registrador de hoy se empeña en realizar un examen de minucias o erratas, como si fuese un corrector de estilo literario. Una resolución fundamental respecto a este tema es aquella expedida por la Sala Transitoria del Tribunal Registral (Nº 1362-2009-SUNARP-TR-L de 3 de setiembre de 2009, suscrita por los autores de este artículo), cuyo texto completo puede verse en: GONZALES BARRÓN. Ob. cit., pp. 687-693.
(13) “La prueba es incompleta porque no todos los requisitos exigidos para la validez de un acto con trascendencia real han de ser acreditados auténticamente. Son múltiples los supuestos en que el órgano calificador parte de presunciones o de pruebas insuficientes: así, en materia de estado civil (soltería, mayoría de edad, matrimonio, persistencia de la viudez, ausencia de incapacitación, nacionalidad, vecindad civil) o de domicilio de los apátridas, régimen económico-matrimonial si es el ordinario, presunción de gananciales, vigencia actual de una representación, la representación legal actual de los padres, el ámbito representativo del administrador social en relación con los actos conexos con el objeto social, la causa de los negocios, la ausencia de vicios de consentimiento, datos de la finca, etc.”: PEÑA BERNALDO DE QUIRÓS, Manuel. Derechos reales. Derecho Hipotecario. Tomo II, CRPME, Madrid, 1999, p. 468.
(14) BECERRA SOSAYA. Ob. cit., p. 37.
(15) BECERRA SOSAYA. Ob. cit., p. 37.
(16) Ibídem, p. 40.
(17) “Otras sentencias han hecho hincapié en que el incumplimiento que faculta para resolver ha de suponer la falta de obtención de la finalidad perseguida por las partes mediante el contrato; o la frustración de las legítimas expectativas de las partes, de sus aspiraciones o del fin del contrato; o la quiebra de la finalidad económica del contrato; o la frustración del fin práctico perseguido por el negocio o un interés atendible; o afectar al objeto principal del contrato; o ser de tal importancia en la economía del contrato que justifique la resolución”: CLEMENTE MEORO, Mario. La resolución de los contratos por incumplimiento: presupuestos, efectos y resarcimiento del daño. Bosch, Barcelona, 2009, p. 21.
(18) La resolución solo puede declararse cuando el incumplimiento es injustificado, lo que podría ocurrir, generalmente, por un hecho de la propia víctima, tal como la falta de cooperación del acreedor o la tolerancia de este al incumplimiento, tal como ocurre cuando su comportamiento da a entender que persiste su interés en proseguir la relación contractual. ROPPO, Vincenzo. Ob. cit., p. 959.
(19) Un muy importante sector doctrinal considera que en la cláusula resolutoria expresa no se requiere que el incumplimiento sea grave, sino específico, es decir, debe tratarse de la prestación determinada que las partes sujetaron al régimen de resolución extrajudicial. Se entiende, en este caso, que las partes han celebrado el negocio en el entendido que cierta prestación es esencial para ellas (quaestio voluntatis). SACCO, Rodolfo. “La resolución por incumplimiento”. En: LEÓN, Leysser (coordinador). Estudios sobre el contrato en general. Por los sesenta años del Código Civil italiano (1942-2002), ARA Editores, Lima 2003, p. 911.
(20) “Ahora bien, junto a esta eficacia liberatoria existe una eficacia restitutoria de la resolución: como consecuencia de la resolución las partes vienen obligadas a restituirse las prestaciones que recibieron en virtud del contrato”. CLEMENTE MEORO. Ob. cit., pp. 41 y 42.
(21) BECERRA SOSAYA. Ob. cit., p. 39.
(22) Una refutación contundente contra los engañosos conceptos de “seguridad dinámica” y “seguridad estática” puede verse en: GONZALES BARRÓN. Ob. cit., pp. 29-36.
(23) BECERRA SOSAYA. Ob. cit., p. 37.
(24) En la misma línea se encuentra quien sostiene que los datos físicos indicados en el registro gozan de la presunción de legitimación del artículo 2013 del CC. Así: “Nuestra normatividad se refiere al contenido de las inscripciones o asientos registrales, sin efectuar ninguna distinción entre derechos y características del bien (?), por lo que puede afirmarse que la presunción de exactitud comprende la totalidad de lo publicitado registralmente”. GONZALES LOLI, Jorge Luis. Comentarios. Nuevo Reglamento General de los Registros Públicos. Gaceta Jurídica, Lima, 2002, p. 66.
Esa opinión es un despropósito, pues el registro no puede crear la realidad si esta no existe. La última palabra siempre la tiene la realidad material. ¿O acaso porque el registro dice que el predio tiene 1000 m2 o cinco plantas, ello se puede reputar como verdad cuando la realidad física señala lo contrario? En suma, el registro no garantiza los datos físicos de la finca, y eso lo sostiene la mejor doctrina, tanto de origen español (MORALES MORENO, Antonio Manuel. Publicidad registral y datos de hecho. CRPME - Colección Magenta, Madrid, 2000, p. 209), como la alemana (NUSSBAUM, Arthur. Tratado de Derecho Hipotecario alemán. Librería General de Victoriano Suárez, Madrid, 1929, traducción del alemán de Wenceslao Roces, pp. 12-13).
Lo contrario implica creer que la ley puede cambiar los hechos. Por ejemplo, si mañana se publicara un decreto “eliminando la pobreza en el Perú” (ejemplo de Alfredo Bullard), ¿alguien pensaría que ya no hay pobres? Parece que en nuestro país algunos sí admiten que las normas producen un efecto mágico o taumatúrgico. Parece que algunos creen en tal decreto.
(25) El extremismo admite que debe buscarse “dar muestras de estabilidad al inversionista nacional y extranjero”. BECERRA SOSAYA, Marco. “La caducidad de hipotecas que garantizan obligaciones futuras o eventuales”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. Nº 135, Gaceta Jurídica, diciembre, 2009, p. 311.
(26) Un ejemplo de los errores por los que navega nuestra doctrina en materia de catastro se nota en el siguiente párrafo: “La función jurídica se presenta cuando el catastro suministra información relevante al Registro de Predios que coadyuve para una correcta identificación y descripción física del inmueble. De manera que el registro pueda confirmar la efectiva existencia física de los predios, determinar la ubicación inequívoca (sic) de los límites de los predios, y, por tanto, el alcance y los límites territoriales de los derechos de propiedad”. PORTILLO FLORES, Angélica María. El catastro en el Perú: estudio teórico, jurídico y de gestión. Palestra Editores, Lima, 2009, p. 43.
La opinión citada demuestra grave confusión, pues jamás, ni antes ni ahora, será posible establecer una “ubicación inequívoca de los predios”, pues ni siquiera los mismos ingenieros y arquitectos coinciden en sus propias mediciones; por lo demás, existen problemas de terrenos irregulares o montañosos que dificultan esa labor, amén de imperfecciones en los propios títulos de dominio que impiden conocer los límites precisos de los predios. Por lo tanto, la pretensión del “catastro perfecto” es un sueño dogmático –uno más– de los extremistas.
También debe criticarse la difundida opinión, igual en la cita, por la cual el catastro proporciona los datos físicos para que el registro los confirme. Eso es falso y por una sencilla razón: la delimitación de los predios no se determina por el catastro, que solo es un censo posesorio de los límites de la riqueza territorial, sino por los títulos de dominio que son finalmente los que establecen la línea ideal que configura los predios. Es claro, pues, que una finca se determina por la cabida (área) y linderos que aparezcan en su título adquisitivo, y no por la línea del catastro que puede ser totalmente discordante con aquella. Así pues, la propiedad puede tener ciertos límites que no existen para el catastro, ya que bien pudo ocurrir que un poseedor ocupe varias parcelas que ha acumulado de hecho, pero que en el censo territorial no aparecen, pues el catastro ve “el hecho” y el registro ve “el derecho”, siendo que la preferencia lo tiene este último. Allí el catastro no sirve de nada, ni alimenta de información relevante al registro, en orden a la delimitación. En buena cuenta, el catastro es meramente referencial, y muy poco efectivo, respecto de los límites jurídicos de un predio (según el título adquisitivo), y su mayor utilidad está en proporcionar grandes planos que permitan, con errores y una relativa certeza, ubicar el terreno jurídico en el espacio físico y dificultar que se produzcan las superposiciones. Pero, ello, no puede llevar a pensar que el catastro sirva a la “ubicación inequívoca” de las fincas, salvo ingenuidad.
(27) LÓPEZ BURNIOL, Juan José. Valor de la escritura y de la inscripción en las transmisiones inmobiliarias. En: <www.vlex.com/vid/238440>, p. 39.
(28) Pau Pedrón dice que la posibilidad de resolver el contrato no constituye una condición resolutoria, sino una facultad de resolución, ya que el hecho determinante de la resolución no es una circunstancia futura e incierta, sino el incumplimiento de la obligación del comprador, lo que determina la ruptura del equilibrio contractual; cit. TORRENTE GARCÍA DE LA MATA, Joaquín. “La condición resolutoria y el Registro de la Propiedad”. En: VV.AA. La evolución del Derecho Inmobiliario Registral en los últimos cincuenta años. CRPME, Madrid, 1997, pp. 384-385. Esta es, actualmente, la doctrina dominante.
(29) Con grandes detalles sobre la historia de esta cláusula, las distintas doctrinas expuestas, y las corrientes jurisprudenciales sobre este interesante tema, se puede consultar el estudio citado. Ibídem, p. 383 y ss.
(30) PAU PEDRÓN, Antonio. “Facultad resolutoria y publicidad registral”. En: La publicidad registral. CRPME, Madrid, 2001, pp. 501-502. Se trata, sin dudas, de una excelente definición del maestro español con respecto a la naturaleza de la función registral aplicada a la lex commisoria.
(31) BECERRA SOSAYA. “Transferencia de propiedad por resolución unilateral no requiere declaración de las partes o decisión judicial”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. Nº 140, Gaceta Jurídica, mayo, 2010, p. 40: “Esa es la mirada y la opción legislativa de una solución jurídica (la peruana) distinta a la española”.
(32) “En el caso de la resolución de pleno derecho por incumplimiento contractual, en el título registral debe participar el titular del bien afectado”: AVENDAÑO ARANA, Francisco. “Confusión resolutoria. A propósito de los efectos registrales de las resoluciones contractuales”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. Nº 140. Ob. cit., p. 34.
(33) Excelente frase de CELESTINO PARDO que cita: GARCÍA GARCÍA, José Manuel. “La finca como base del sistema inmobiliario”. En: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. Número Conmemorativo de los 50 años de la reforma hipotecaria de 1944. CRPME, Madrid, 1995, p. 269.
(34) ROCA SASTRE, Ramón María. Derecho Hipotecario. Tomo I, Bosch, Barcelona, 1954, pp. 797-800.
(35) LACRUZ BERDEJO, José Luis y SANCHO REBULLIDA, Francisco de Asís. Derecho Inmobiliario registral. Bosch, Barcelona, 1984, p. 57.
(36) ROCA SASTRE. Ob. cit., tomo I, pp. 263-264.
(37) FLUME, Werner. El negocio jurídico. Fundación Cultural del Notariado, traducción del alemán de José María Miquel González y Esther Gómez Calle, Madrid, 1998, pp. 805-807.
(38) COMISIÓN REVISORA DEL CÓDIGO CIVIL. Exposición Oficial de Motivos del Código Civil de 1984 - Registros Públicos. Separata especial publicada en el diario oficial el día 19 de noviembre de 1990, p. 19.
(39) ARIJA SOUTULLO, Carmen. Los efectos de las obligaciones sometidas a condición suspensiva. Comares, Granada, 2000, pp. 33-34.
(40) ROCA SASTRE. Ob. cit., Tomo I, p. 272.
(41) AVENDAÑO ARANA, Ob. cit, p. 30-31.
(42) Ibídem, p. 30.
(43) ROPPO, Vincenzo. Ob. cit., p. 619.
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